C’è un punto, nelle note di mercato della Borsa Immobiliare dell’Umbria, che spiega più di molti grafici la fase attuale del residenziale regionale: “il mercato [è] proiettato verso l’acquisizione di abitazioni efficientate che non trova riscontro nell’offerta molto limitata del mercato di riferimento”. È una frase asciutta, ma contiene già la tensione che attraversa il settore: una domanda che si sposta verso case nuove o riqualificate, più efficienti dal punto di vista energetico, e un’offerta che resta stretta. Il risultato, osserva la Borsa, è uno slittamento delle compravendite verso la parte alta della forchetta dei prezzi.
È il primo elemento da mettere in chiaro, anche perché i dati arrivano da una fonte costruita proprio per ridurre l’opacità. La Borsa Immobiliare dell’Umbria, organo della Camera di Commercio dell’Umbria, pubblica il Listino trimestrale dei prezzi degli immobili, strumento di trasparenza, visibilità e garanzia per le transazioni. Per ciascuna tipologia e per ciascuna zona – dal centro storico di pregio al centro storico, dal semicentro alla semiperiferia, fino alla periferia e alla zona agricola – il listino indica un valore minimo e un valore massimo. I valori riportati sono definiti attraverso parametri veritieri, attendibili e rintracciabili e rappresentano una rilevazione oggettiva e terza, utile sia alle imprese del settore sia ai consumatori. Più che una raccolta di quotazioni, il listino è un riferimento per determinare il corretto valore commerciale degli immobili e per far sì che le valutazioni rispecchino i reali valori di mercato.
Il quadro del quarto trimestre 2025 conferma questa funzione di orientamento. Per gli immobili nuovi, la Borsa segnala che l’aumento dei costi di costruzione ha avuto ripercussioni dirette sui prezzi di vendita. Per gli immobili usati, invece, si registra una domanda in crescita a fronte di un’offerta sostanzialmente stazionaria. Anche sul versante delle locazioni abitative il mercato appare teso: “a seguito dell’incremento della domanda delle locazioni abitative, il prezzo delle stesse si attesta nella parte alta della forchetta del prezzo riportato nel Listino vista la scarsa disponibilità di alloggi”. Più debole, invece, il comparto non residenziale: per gli immobili con destinazione diversa dall’abitativo si osserva una riduzione della domanda e, di conseguenza, dei valori; commerciale, direzionale e laboratori mostrano scambi limitati, offerta in aumento e prezzi sensibilmente in calo.
Dentro questo scenario, i prezzi massimi delle abitazioni nuove aiutano a leggere dove si stanno addensando gli incrementi dei prezzi. A Perugia, dove nel centro storico non si registra un’offerta nuova significativa, la punta alta del listino arriva a 2.800 euro al metro quadrato in semicentro, 2.400 euro in semiperiferia, 2.200 euro in periferia e 1.900 euro in zona agricola. A Terni i livelli sono più bassi, in media di circa il 10 per cento, con un divario che in zona agricola sale intorno al 20 per cento a favore del capoluogo regionale. Ma Terni presenta un tratto distinto: a differenza di Perugia, dispone anche di abitazioni nuove nel centro storico. Qui i valori massimi arrivano a 2.800 euro al metro quadrato nel centro storico, 2.700 nel centro, 2.400 in semicentro, 2.200 in periferia e 1.600 in zona agricola.
Il confronto con altri comuni umbri rafforza l’idea di un mercato tutt’altro che uniforme. A Città di Castello i prezzi massimi delle case nuove raggiungono 2.700 euro al metro quadrato in semiperiferia, 2.300 in periferia e 1.900 in zona agricola: livelli leggermente inferiori a quelli di Perugia, ma superiori a Terni. A Foligno i valori risultano, tra i centri più popolosi della regione, i più elevati: 2.900 euro al metro quadrato nel centro storico, 2.900 in semiperiferia, 2.700 in periferia e 2.000 in zona agricola. A Orvieto, invece, i prezzi massimi delle abitazioni nuove si attestano a 2.200 euro in semiperiferia, 2.100 in periferia e 2.050 in zona agricola: un livello in genere inferiore a Perugia, salvo la zona agricola, dove il dato risulta più alto.
C’è poi il tema del tempo, che aiuta a distinguere meglio le traiettorie locali. Nel quinquennio 2021-2025, a fronte di un’inflazione cumulata del 18 per cento, il mercato di Perugia mostra in diversi segmenti aumenti superiori al costo della vita. In semicentro, per esempio, il valore massimo di un’abitazione nuova passa da 2.200 a 2.800 euro al metro quadrato, con un incremento del 27,3 per cento (+9,3% il dato reale, ossia al netto dell’inflazione 2021-2025). In zona agricola il salto è ancora più netto: da 1.100 a 1.900 euro, pari a +72,7 per cento (+54,7% in termini reali). Sono numeri che descrivono una crescita legata a una domanda sempre più orientata verso immobili efficienti e pronti all’uso.
A Terni la dinamica è diversa e più selettiva. I prezzi nominali delle abitazioni nuove crescono del 12 per cento nel centro storico (che, in termini reali, significa -6%), del 29,7 per cento in semicentro (+11,7% reale), del 29,4 per cento (+11,4% reale) in periferia e del 45,5 per cento (27,5% reale) (in zona agricola. Quindi, rapportati all’inflazione del periodo, questi andamenti dicono che non tutte le aree si muovono allo stesso modo: il centro storico resta sotto il costo della vita, mentre semicentro, periferia e zona agricola conservano una crescita reale positiva. È un segnale utile, perché mostra come il riallineamento dei prezzi non sia automatico e come la qualità dell’offerta e la struttura della domanda continuino a incidere in misura decisiva.
La lettura che emerge dal listino, in fondo, è lineare. L’Umbria non presenta un solo mercato immobiliare, ma mercati diversi, con intensità differenti da città a città e da zona a zona. Tuttavia una tendenza generale appare chiara: dove l’offerta di abitazioni nuove o efficientate è scarsa, la pressione della domanda spinge le transazioni verso la fascia alta dei valori. In questo quadro la funzione della Borsa Immobiliare dell’Umbria diventa ancora più centrale. Per operatori e famiglie, poter contare su un Listino immobiliare autorevole, trasparente e terzo significa avere uno strumento concreto di orientamento, capace di restituire prezzi credibili e di rendere più leggibile, e quindi più affidabile, il mercato.
