Io credo che si può legittimamente parlare di declino del centro storico di Orvieto. Infatti è sufficiente rilevare che la popolazione nel centro storico è notevolmente diminuita, in base ai dati che mi sono stati forniti dall’ufficio di statistica del Comune di Orvieto.
In quasi 25 anni, dal 2001 al 2025, in questa parte del comune di Orvieto la popolazione è diminuita del 17,3%, passando da 5.648 residenti a 4.670. Nello stesso periodo nell’intero territorio comunale la popolazione è diminuita in misura minore, l’8%.
Negli ultimi 5 anni, la popolazione nel centro storico è diminuita di più, del 6,4%, mentre nell’intero territorio comunale si è ridotta del 4,4%. Già nel 2020 la popolazione residente a Ciconia, pari a 4.993 unità ha superato quella che abitava nel centro storico, pari a 4.988 unità. Nel 2025 la differenza è aumentata 4.763 residenti a Ciconia e 4.670 nel centro storico. Certamente, anche in molti altri centri storici italiani la popolazione è fortemente diminuita. Ma non per questo non si dovrebbe operare quanto meno per arrestare la riduzione della popolazione nel centro storico di Orvieto e, possibilmente, per aumentare i residenti.
Sarebbe necessario un progetto complessivo per rivitalizzare il centro storico e per arrestare il suo declino. Qui mi limiterò a evidenziare alcune proposte. Uno dei motivi alla base del declino del centro storico è rappresentato dalla riduzione del numero delle abitazioni in affitto, e dall’aumento dell’importo degli affitti, nonché dall’aumento dei prezzi di vendita degli immobili.
Pertanto sarebbe necessario, per aumentare la disponibilità di abitazioni in affitto e per ridurre l’importo degli affitti, contrastare fortemente i cosiddetti affitti brevi, seguendo l’esempio del regolamento adottato dal Comune di Firenze, regolamento che di fatto è stato approvato dal Tar toscano che ha rigettato i numerosi ricorsi presentati nei suoi confronti.
Il regolamento del Comune di Firenze prevede, tra l’altro, il blocco delle nuove autorizzazioni nell’area Unesco, che coincide con l’intero centro storico, e introduce standard minimi per gli appartamenti destinati agli affitti brevi. Le abitazioni devono avere almeno 28 metri quadrati, le camere singole e le cucine almeno 9 metri quadrati, mentre le doppie devono raggiungere i 14 metri quadrati. Le autorizzazioni hanno validità di cinque anni e sono legate sia al proprietario sia all’immobile: in caso di vendita della casa, il permesso decadrà automaticamente. Diventa inoltre obbligatoria l’iscrizione al registro comunale delle locazioni turistiche.
Sono previste sanzioni da 1.000 a 10.000 euro per chi viola il regolamento, con possibile revoca dell’autorizzazione dopo tre infrazioni o in caso di evasione della tassa di soggiorno. Inoltre, per aumentare il numero di residenti nelle altre parti del comune di Orvieto, si potrebbe prevedere che per un congruo numero di posti auto i residenti in tutto il territorio comunale non paghino nulla per la sosta.
Sarebbe poi necessario aumentare le possibilità di riutilizzo dell’area dell’ex caserma Piave, promuovendo una gara rivolta alle società immobiliari, per realizzarvi abitazioni, uffici e attività commerciali, seguendo l’esempio delle caserme in via Guido Reni, a Roma, che occupano una superficie simile a quella relativa all’ex caserma Piave.
Per quelle caserme, Cdp Real Asset ha selezionato Coima Sgr – società immobiliare leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali – come partner industriale per la riqualificazione dell’area, che sarà trasformata in un distretto urbano a uso misto integrando abitazioni, retail, un hotel, aree verdi e spazi pubblici pensati per il quartiere.
L’hotel occuperà 6.000 metri quadrati dell’area, quota analoga sarà riservata al social housing sviluppato con il Comune di Roma. Gli edifici residenziali potranno usufruire di due piani di parcheggio interrato (15.000 metri quadrati in totale), in minima parte destinato ai visitatori del futuro museo della Scienza. Poi, si potrebbe operare per rivitalizzare il palazzo dei Congressi, ormai usato pochissimo. Per la sua gestione, sarebbe possibile adottare il modello di gestione, mai utilizzato, che proposi già in un progetto di fattibilità da me realizzato nel lontano 1985.
Sarebbe necessario costituire per la gestione una società di diritto privato, nella quale la maggioranza del capitale sociale sia di proprietà di enti pubblici, quali Comune, Regione, Provincia, ed anche Camera di Commercio.
Poiché sarebbe normale, come avviene in molti altri casi in Italia, che la società di gestione sia contraddistinta da una perdita d’esercizio, derivante dalla necessità di praticare prezzi bassi per poter svolgere il maggior numero possibile di congressi, gli enti pubblici dovrebbero ricapitalizzare, quando necessario, la società, considerando che tali fondi rappresenterebbero di fatto delle spese di investimento, in quanto favorirebbero l’indotto, costituito da alberghi, ristoranti e attività commerciali. A mio avviso, sarebbe necessario che, quanto meno, tali proposte suscitino un ampio dibattito, a meno che non si voglia provare ad arrestare il declino del centro storico di Orvieto, facendolo diventare, consapevolmente, una piccola Disneyland, contraddistinta soprattutto da un turismo di passaggio e comunque non di qualità.
Paolo Borrello, responsabile area orvietana di Azione
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