Ex Piave. Ecco la proposta per l’ORVIETO GLOBAL CAMPUS

di Dante Freddi

La proposta di utilizzazione della ex Piave presentata da RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L., amministratore unico Adrian Paul Misarti, capitale sociale 10mila euro, sede a Orvieto, in località Bardano, è stata inviata il 24 novembre ed è in discussione da almeno un paio d’anni.
Còncina l’ha portata Corte dei Conti per tentare di coprire il debito di bilancio già nel 2012 e ci ha fatto anche campagna elettorale nello scorso maggio, proponendo il Campus e anche un Outlet di territorio.
Seppure avvolta nella confusione e nel mistero, l’idea di questo Campus “gira” quindi da un bel po’.
Ora la sua presentazione ha mostrato un’idea convincente e, anche se certamente richiede tempo per un adeguato approfondimento che vada al di là delle impressioni, ci sembra che sia giunto il momento di porla all’attenzione degli orvietani perché se ne parli con la maggiore consapevolezza possibile, per evitare informazioni superficiali, per toglierla dalla dimensione del “si dice” e liberarla da retropensieri: quando non se ne sapeva nulla e si conosceva soltanto il titolo, devo riconoscere che ero perplesso, mi sembrava una delle tante possibilità opache che di tanto in tanto venivano accennate con odiosa discrezione.
La RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L. ha posto nel cassetto di Germani una proposta attraente, che si coniuga benissimo con lo sviluppo della città e del territorio nella linea turismo e cultura.
Inoltre ha un’origine che ne consente un approccio bipartisan, senza preclusioni e opposizioni politicanti, dato che anche Còncina ci ha messo del suo e che Germani ci sta lavorando per individuare modalità di finanziamento e di corretta gestione .

C’è necessità di ragionarci sopra e di raccogliere la maggiore quantità possibile di informazioni sull’idea e sulla società che la propone, a cui dovremmo affidare il futuro di Orvieto.

Quella che segue è la proposta di RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L in mano all’Amministrazione per realizzare l’ ORVIETO GLOBAL CAMPUS. Ci sarà occasione di ragionarci insieme.

 

 

ORVIETO GLOBAL CAMPUS ( OGC )

Centro Globale per gli Studi Accademici e Professionali, la Ricerca, la Cultura, e l’Innovazione

OBIETTIVI PRINCIPALI DEL PROGETTO ORVIETO GLOBAL CAMPUS (OGC )

Il Comune di Orvieto è proprietario di una vastissima area (mq. 40.000 ca.), che, per un lungo periodo di tempo, nella vigenza del regime di servizio militare obbligatorio, è stata sede della Caserma Piave. Essa era destinata all’addestramento del reclute.

Soppresso il servizio militare obbligatorio, la Caserma è stata progressivamente abbandonata, subendo il conseguente processo di degrado.

La struttura complessiva della ex caserma Piave induce a ritenere che solo un utilizzo degli spazi disponibili per organizzare attività formative collettiva possa consentire un recupero del complesso, senza snaturarlo.

Si propone pertanto di ristrutturare e di riqualificare i sottoindicati edifici con le aree di giardino che li circondano, della ex Caserma Piave (il Casermone), al fine di realizzare un complesso di spazi rispettoso della struttura originaria, al fine di ospitare programmi di studio organizzati da Università straniere e per sviluppare programmi congiunti, tra università ed istituzioni europei e non, di ricerca, di sviluppo culturale e di formazione professionale.

 

IL MODULO ORGANIZZATIVO CHE SI PROPONE DI AVVIARE OPERATIVAMENTE DOPO LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E’ IL SEGUENTE:

1) a molte Università di tutto il mondo verrà offerta la possibilità di prendere in locazione spazi residenziali per ospitare un certo numero di propri studenti, accompagnati dai loro professori, per partecipare ad una esperienza di vita e di studio in Italia, ma in contatto con altri studenti, anch’essi appartenenti a paesi stranieri, per offrire loro la massima possibilita’ di scambio culturale. Le Universita’ straniere che utilizzeranno OGC organizzeranno, coordineranno e svolgeranno i propri progammi di studio con i propri professori, e quindi gli studenti riceveranno il relativo accreditamento accademico dalle loro stesse singole Università.

In questo modo il Casermone diventerà un sito Campus completo e moderno ad uso di Universita’ di tutto il mondo, ognuna delle quali inviera’ ad Orvieto un certo numero dei propri studenti. Il loro studio e la loro vita residenziale saranno accentrati in un unico, autonomo Campus: appunto Orvieto Global Campus (OGC).

OGC non sarà quindi un’Universita’, né sara’ necessariamente collegato o affiliato con Università italiane, salvi eventuali specifici progetti di “partnership”;.

2) OGC sara’ anche un sito che, con una porzione significativa della propria area dedicata alla Ricerca ed all’Innovazione, ospitera’ al suo interno progetti di ricerca e di promozione per l’Innovazione, quali, ad es. iniziative sviluppate per promuovere gli obiettivi del programma europeo Horizon 2020, ecc.

3) OGC dedicherà una porzione significativa della propria superficie sia ad attività commerciali (negozi) che hanno una naturale rilevanza per un Campus universitario, sia ad eventi culturali, esposizioni, incontri e convegni. Si può ritenere che a questi spazi potranno accedere sia il pubblico Orvietano, sia i visitatori della Citta’.

 

L’Allegato A) alla presente descrive e illustra la porzione del Casermone che sara’ coinvolta nel progetto OGC ed include una serie di slide che chiariscono la proposta di allocazione degli spazi all’interno degli edifici, nonché le aree di giardino.

 

PROPOSTA OPERATIVA:

– il Casermone verrà ceduto ad un soggetto pubblico o pubblico/privato nella forma giuridica di un Fondo Comune di Investimento Immobiliare (il Fondo) al quale parteciperà il Comune di Orvieto, che cosi’ rimarra’ nella proprieta’ del sito riqualificato. Il Fondo provvederà alla progettazione e alla ristrutturazione immobiliare del sito, secondo I criteri della miglior pratica, e necessari per l’efficiente svolgimento delle attivita’ previste dal progetto OGC;

– il sito rimarrà in proprieta’ del Fondo a completamento della ristrutturazione;

– il Fondo destinerà il sito ristrutturato al suddetto progetto OGC e affiderà la gestione di tale sito ad una Societa’ da scegliere in linea con le modalita’ che il suddetto Fondo riterra’ piu’ idoneo;

– RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L., o una sua societa’affiliata, creata appositamente anche con altri partecipanti privati, ed adeguatemente capitalizzato allo scopo, si proporra’, in linea con le suddette modalita’ determinate dal Fondo, proprietario del sito ristrutturato, come gestore esclusivo del sito riqualificato e di OGC, pagando al Fondo un affitto, o una somma annuale per l’uso in concessione, dell’immobile riqualificato.

 

La presente proposta e’ un’ iniziativa privata, promossa da RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L., che vuole collaborare con il Comune di Orvieto, per poter realizzare la riqualificazione della principale porzione centrale della ex Caserma Piave. Al completamento di detta ristrutturazione, e con OGC avviato ed operativo, attraverso il Fondo il sito rimarrebbe proprieta’ del Comune e dei suoi partners istituzionali. Resta impregiudicata la facoltà del Fondo di dismettere parzialmente o completamente la proprieta’ a nuovi investitori, provenienti dal settore pubblico e/o privato. In un mercato immobiliare piu’ favorevole di quello attuale, questa eventualita’, potrebbe creare un guadagno finanziario per il Comune e per i suoi partners; ed il progetto, una volta avviato, potrebbe fornire un rendimento adeguato ai nuovi proprietari.

Questo approcio e’ pienamente in linea con il programma promosso dai recenti governi nazionali italiani (incluso quello attuale), con l’importante obiettivo di riqualificare e rendere finanziariamente auto-sufficienti (con i ricavi provenienti dalla gestione di validi progetti da parte di gruppi privati o pubblici) beni immobiliari di proprieta’ dello Stato o di altri enti regionali o locali che sono attualmente inutilizzati o sottoutilizzati. Un obiettivo futuro potra’ essere la dismissione di detti beni attraverso il loro collocamento sul mercato.

 

I MOTIVI CHE RENDONO ORVIETO ATTRAENTE PER LE UNIVERSITA’ STRANIERE E PER ALTRE ISTITUZIONI COME LUOGO DI

ATTIVITA’ DA PORTARE AVANTI DAL OGC :

 

• – L’Italia in generale richiama. Esiste gia’ un’associazione che raggruppa piu’ di 100 universita’ dai soli Stati Uniti, che hanno qualche forma di programma residenziale di studio nel paese (come cenno al potenziale ulteriore mercato, le universita’ accreditate negli USA sono piu’ di 4.000). Anche Orvieto continua ad avere un piccolo numero di universita’ con programmi di studio condotti in citta’ e con i loro studenti in affitto generalmente in case private. Orvieto Global Campus (OGC), come il nome suggerisce, ospitera’ Universita’ provenienti da paesi di tutto il mondo, oltre agli altri summenzionati programmi.
• – I visitatori stranieri apprezzano l’abbondante visibile evidenza della storia di Orvieto come importante centro etrusco, come attivo porto fluviale durante l’epoca romana, come citta’ stato independente e come capoluogo di provincia dello Stato Papale precedente all’unione dell’Italia.
• – I visitatori apprezzano l’ubicazione di Orvieto in mezzo al bel paesagio umbro, ma anche la sua strategica posizione lungo la principale autostrada italiana e la principale linea ferroviaria. Apprezzano che disti quindi un’ora ed un quarto da Roma via treno o auto, un’ora e mezzo da Firenze, e rispettivamente un’ora e mezza ed un’ora dagli aeroporti di Roma e di Perugia. Tutto cio’ e’ un’importante attrattiva per gli studenti e per i loro parenti visitatori.
• – Orvieto e’ una citta’ moderna, pulita e completa. Ma e’ piccola e conserva tuttora in larga misura cio’ che i visitatori stranieri vedono come l’atmosfera ed i sani valori della tradizione italiana.
• – Infine, per fortuna, la sicurezza personale fin ad ora non e’ un problema ad Orvieto. Questo e’ un elemento molto apprezzato ed importante per le Universita’ straniere e per i genitori degli studenti.

 

ELEMENTI PRINCIPALI DEL PROGETTO, I SUOI PARTECIPANTI, E LE STRUTTURE ORGANIZZATRIVE DI OGC

 

In particolare, la sopraindicata proposta di riqualificare e convertire il Casermone ad uso principalmente Campus universitario e sito per progetti di ricerca e di formazione professionale, prevede i seguenti elementi:

 

• IL FONDO (successivamente detto anche PROPERTY OWNER), partecipato dal COMUNE DI ORVIETO CON I PROPRI PARTNERS SOGGETTI PUBBLICI O PUBBLICO/PRIVATI , ristruttererà la parte del Casermone sopraidentificata; ed il COMUNE DI ORVIETO rimarrà quindi nella proprieta’ dell’immobile cosi’ riqualificato. Si può pensare che,
• all’interno del Fondo, venga istituito un comparto specificamente ed esclusivamente dedicato al progetto OGC., ed avendo il sito ristrutturato
• come il suo unico bene. A questo scopo, la Citta’ di Orvieto dovrebbe conferire a detto Fondo la porzione del Casermone coinvolta – nel suo stato attuale, ma liberato di tutti gli attuali occupanti – che andra’ valutata per attribuirle un valore monetario che diventi l’importo della quota del Comune nel Fondo. Gli altri soggetti partners, provenienti dal settore pubblico o pubblico/ privato, finanzieranno, da investitori, la ristrutturazione, partecipando cosi’ al fondo in funzione degli importi contribuiti.
• A questo riguardo, potenziali fonti pubbliche di finanziamento e di gestione del Fondo stesso potranno includere Invimit SGR (emanazione del MEF, creata allo scopo di promuovere la realizzazione di progetti ritenuti validi con obiettivi simili a quelli della presente proposta), la Cassa di Depositi e Prestiti, nonche’ programmi di finanziamento promossi dalla UE.
• Il Fondo Immobiliare/Proprietario (PROPERTY OWNER), quindi, si incarichera’ della ristrutturazione e riterra’ la proprieta’ dell’immobile cosi’ ristrutturato. A ristrutturazione completata, o in qualunque momento successivo, i partecipanti potrebbero singolarmente o insieme dismettere parzialmente o totalmente le loro quote ad altri soggetti pubblici e/o privati, in base al valore del Fondo al momento della vendita.
• RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L., o una sua societa’ affiliata con l’aggiunta di nuovi partner istituzionali e l’aumento del capitale sociale, e volta esclusivamente alla gestione del progetto OGC, si proporra’ come MANAGEMENT COMPANY per prendere in gestione il futuro sito riqualificato ed OGC.
• RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L. e’ una societa’ costituita e registrata     nella Repubblica Italiana. ed i suoi partecipanti sono cittadini italiani e francesi. I suddetti eventuali addizionali partners/azionisti potrebbero includere cittadini anche di altri stati dell’UE e di stati extracomunitari.
• La MANAGEMENT COMPANY sara’ il gestore esclusivo del sito a completamento della sua ristrutturazione; ed il sito sara’ totalmente dedicato a sviluppare le attivita’ del Progetto OGC come pienamente predefinito.

 

La MANAGEMENT COMPANY avra’ la responsabilita’ di fornire al PROPERTY OWNER un programma preliminare contenente la prevista allocazione di spazio e le specifiche architettoniche richieste per il sito OGC, nonche’ l’indicazione di un budget preliminare per la ristrutturazione prevista. Dette specifiche archittettoniche ed il budget preliminare saranno preparati da un gruppo europeo di architetti, noto a livello internazionale, incaricato e diretto dalla MANAGEMENT COMPANY al fine di assicurare che le specifiche richieste rifettano le esigenze del progetto OGC. In seguito, sara’ importante che gli stessi Architetti siano incaricati dal Costruttore scelto dal PROPERTY OWNER, di completare il Disegno Dettagliato di Progetto e di assicurare lo svolgimento dei lavori previsti in linea con le specifiche indicate.

Al completamento della ristrutturazione, che dovra’soddisfare tutti gli esistenti migliori standard e normative strutturali, inclusi quelli anti sismici, ed alla consegna del sito alla MANAGEMENT COMPANY nell’ambito di un contratto a lungo termine di affitto o di concessione, quest’ultima iniziera’a remunerare il PROPERTY OWNER con un canone di affitto o di concessione. Tale importo canone iniziera’ ad un prestabilito livello minimo, e sara’ incrementato a livelli prestabiliti in linea con l’incremento nel tempo del reddito totale derivante dall’operativita’ di OGC. Detto reddito derivera’ dall’andamento delle Quattro seguenti linee di attivita’ che proponiamo di seguire nell’ambito dell’operativita’ di OGC:

1. a) l’attivita’ unviversitaria – la gestione delle attivita’ del Campus universitario che coinvolge i servizi per le Universita’ e per i programmi di studio o di ricerca equivalenti. Le Universita’ pagheranno una quota ad OGC per la fornitura di spazi residenziali, aule, l’utilizzo di altre strutture ed il godimento di altri servizi, in base alla durata dei loro programmi residenziali di studio ed al numero di studenti coinvolti ;
2. b) altri programmi Culturali, Professionali e di Innovazione, svolti attraverso progetti di ricerca e di formazione, inclusi quelli che rientrano nei parametri di Horizon 2020. La remunerazione ad OGC per l’uso di spazi e servizi sara’ in base a criteri simili a quelli sopramenzionati per le Universita’;
3. c) la gestione della linea di attivita’ “Other Facilities” (altre strutture), che consiste nella periodica messa a disposizione a pagamento, per eventi culturali o per altre manifestazioni, del teatro, dello spazio di esposizione, della “Ivory Tower”, della scuola di cucina, e del cortile giardino, ex Piazza d’Armi. La remunerazione ad OGC per quest’attivita’ sara’ un pagamento giornaliero per l’utilizzo di ognuno degli spazi messi a disposizione;
4. d) il ristorante/mensa self service ed i vari negozi. Mentre la MANAGEMENT COMPANY gestirà direttamente le sopradescritte attivita’ a), b), e c), nel caso dell’ attivita’ d), saranno gestori terzi, che prenderanno in subaffitto dalla MANAGEMENT COMPANY gli spazi per le loro attivita’, ad avere la responsabilita’ per la gestione diretta dei loro negozi; pagheranno il subaffitto in base ai correnti livelli Orvietani per tali primari spazi commerciali.

 

Cosi’, riteniamo che la MANAGEMENT COMPANY, una volta che OGC sara’ attiva e operante a pieno regime, potra’ pagare un affitto al PROPERTY OWNER sull’ordine del quattro percento del costo della prevista ristrutturazione/costruzione, che in questo momento stimiamo approssimativamente in un “range” di 32/33 millioni di euro, piu’ IVA al 10%. Inoltre, l’attivita’ potra’ sostenere il pagamento delle imposte e tasse che saranno dovute al Comune di Orvieto in ragione dell’utilizzo del sito da parte di OGC.

 

BENEFICI PER ORVIETO

– BENEFICI ECONOMICI NEL BREVE E NEL LUNGO PERIODO

Riteniamo evidente che la riqualifica del sito per il progetto OGC, con la sua futura attivita’ produttrice di reddito, diventera’ un’importante volano economico per Orvieto e per il territorio Orvietano, offrendo significativi benefici a breve ed a lungo termine per la nostra Citta’:

– Occupazione diretta ed attivita’ locale professionale e di fornitori associate alla ristrutturazione, e dell’indotto generato.

– Occupazione diretta ed attivita’ locale professionale e di fornitori associate alla futura gestione operativa del sito ristrutturato e dell’indotto generato.

L’uso e la manutenzione del ex Casermone, dalla sua chiusura piu’ di dieci anni fa come base militare, e’ stato e rimane un costo per la Citta’; ed il sito, allo stato attuale e senza progetto, ha un valore commerciale estremamente basso. Il sito ristrutturato, con l’attivita’ produttrice di reddito proposta con il progetto OGC, trasferirebbe i costi dal Comune alla Management Company, e genererebbe un’affitto annuale per il Property Owner e ricavi da imposte e tasse per la Citta’.

Il bene ristrutturato con una valida attivita’ economica avrebbe evidentemente un valore molto piu’ alto di quello attuale, e diventerebbe dismettibile ad un prezzo di mercato migliorato nel futuro.

 

– PRESTIGIO CULTURALE ED ARRICCHITO RICONOSCIMENTO INTERNAZIONALE

Orvieto che, con tutte le summenzionate attrattive, merita di essere tra le piu’ riconosciute citta’ umbre, purtroppo internazionalmente e’ tra i meno conosciuti centri della Regione. Attrae, piu’ che altro, turisti passeggeri e giornalieri, e subisce relativamente bassi (anche se ultimamente alquanto migliorati) tassi di occupazione alberghiera. Immaginiamo che ci possano essere varie ragioni “tecniche” a causare il nostro svantaggio rispetto agli altri competitori umbri. Ma non c’e’ dubbio che un OGC attivamente funzionante, porterebbe visitatori, anche amici e parenti di residenti al Campus, da varie aree del mondo. Questi sarebbero anche motivati, per i loro rapporti con gli studenti, ad allungare la loro permanenza in Citta’ rispetto alla media attuale.

 

OGC spontaneamente avrebbe l’effetto di aumentare l’attenzione internazionale verso la nostra citta’. In sintesi, OGC diventerebbe un naturale, spontaneo, forte ed internazionale elemento promozionale, che contribuirebbe a convertire Orvieto, con la sua unica “location” e le sue tante attrattive, da una destinazione per turisti giornalieri ad un “hub” turistico – una citta’ usata come base per piu’ giorni e da cui poter visitare ogni giorno altri non distanti centri turistici.

Infine, OGC potrebbe contribuire anche ad aumentare l’immagine ed il prestigio della Citta’, ampliando la sua identita’ anche a quella di importante centro culturale e di ricerca innovativa.

 

– IMPATTO AMBIENTALE “BASSO” E VANTAGGI URBANISTICI

Il progetto OGC, NON trattandosi di un Centro Commerciale o di una Fiera, non richiede per il suo successo economico l’accesso al sito ogni giorno di un grande numero di visitatori. Quindi NON contribuira’ a portare grande traffico aggiuntivo quotidiano alla Rupe, che potrebbe creare difficolta’ per la viabilita’, per la infrastruttura stradale, e per la funicolare.

Il progetto OGC, come concepito nella presente proposta, non prevede significative modifiche esterne ne’ alla struttura ne’ all’estetica dei palazzi e dei giardini coinvolti. E la Piazza d’Armi, come precedentemente detto, si trasformerebbe dall’attuale cortile asfaltato in un ampio prato/giardino ad uso variamente ricreattivo.

Riteniamo che OGC avrebbe anche il vantaggio importante di creare per la Comunita’ un nuovo centro di vita cittadina, nella zona che al momento sembra essere tra le meno vibranti di quelle situate all’interno delle mura storiche.

 

FATTIBILITA’ E STATO DI AVANZAMENTO DEL PROGETTO (BUSINESS PLAN PRELIMINARE, PARTECIPANTI PROFESSIONALI COINVOLTI NELLO SVILUPPO DEL PROGETTO OGC, INDICAZIONI DI INTERESSE ESPRESSE SINORA)

– Un business plan che analizza in dettaglio gli elementi finanziari relativi ai ricavi ed alle spese previste per la gestione del progetto OGC, e genera proiezioni finanziarie e di bilancio per il progetto, e’ stato gia’ predisposto ed e’ soggetto a periodiche revisioni in basi a verificati cambiamenti di condizioni di mercato.

Come sopra menzionato, tale piano indica che la MANAGEMENT COMPANY sara’ in grado di pagare importi significativi e progressivi di affitto al PROPERTY OWNER.

 

– Abbiamo sinora presentato la proposta OGC ad un certo numero di universita’

ed a potenziali investitori, entrambi basati in varie aree del mondo. E’ d’obbligo evidenziare che fino a questo momento non abbiamo avuto la possibilita’ di presentare OGC come un progetto ufficialmente approvato, ne’ quindi un progetto in concreta fase di sviluppo. Cio’ ha oggettivamente reso difficile in vari casi ricevere un’adeguata attenzione da parte di potenziali interlocutori alla nostra richiesta di avere da loro indicazioni di interesse scritte.

– Ciononostante, abbiamo ricevuto tre lettere che esprimono intento o interesse da parte delle prestigiosi istituzioni sottoscrittrici a condurre programmi residenziali di studio rivolti ai loro studenti in OGC.

– L’importanza di queste lettere sta nel fatto che convalidano alcune delle fondamentali ipotesi reddituali delle nostre proiezioni finanziarie, in quanto ognuna delle dette Universita’ ha spedito la sua espressione di intento o di interesse dopo aver ricevuto informazioni che hanno descritto il progetto e che, piu’ in particolare, hanno indicato cio’ che saranno tenute a pagare ad OGC per l’utilizzo della struttura e per i servizi.

– Quindi ormai sappiamo che per il progetto OGC come da noi concepito un mercato esiste, e con prezzi che permetteranno l’autosufficienza finanziaria della operativita’ prevista.

– Oltre le summenzionate indicazioni scritte, abbiamo ricevuto espressioni non scritte di potenziale interesse, se il progetto diventera’ concreto, per l’utilizzo di OGC da parte di varie istituzioni, provenienti sia dagli Stati Uniti che dall’Australasia, ed abbiamo avuto contatti preliminari con una nota Fondazione nordeuropea.

– OGC e’ considerato potenzialmente cosi’ importante e benefico per la nostra Comunita’ e per le universita’ ed altre equivalenti che parteciperanno in futuro come utilizzatrici, che abbiamo potuto attrarre e raggruppare, su base sinora totalmente volontario e senza remunerazione, una squadra di professionisti per svilupparlo che comprende, oltre i partners fondatori di RED OAKS EVOLUTIONS S.R.L., architetti noti a livello internazionale ed italiano, avvocati amministrativisti di primissimo livello, esperti finanziari, commercialisti, un professore e manager di una rinomata universita’ americana ed un manager, esperto tecnico nel ambito dei finanziamenti europei, di un importante gruppo italiano di formazione professionale,.

 

Infine, includiamo con la presente, oltre il suddetto Allegato A), i seguenti documenti:

 

• B) – eventuale futuro sviluppo della Palazzina Commando (esclusa perché non ancora disponibile, in quanto occupata da una scuola n.d.r.)
• C) – eventuale Parcheggio Sotterraneo sottostante l’ex Piazza d’Armi. (disponibilità all’eventuale progetto purché non condizioni quello generale del Campus n.d.r.)