Il Consiglio Comunale di mercoledì 12 marzo ha approvato, con 10 voti favorevoli e 5 contrari, il Regolamento per la disciplina delle destinazioni d’uso dei piani terra nel centro storico. Tale provvedimento, composto da sei articoli, prevede una zonizzazione della città quindi una diversa risposta alle richieste di cambio di destinazione d’uso dei piano terra di un edificio, a seconda della sua ubicazione. Questa disciplina arriva dopo che B&B e strutture extralberghiere hanno registrato, nell’ultimo decennio fino allo scorso anno, un inarrestabile boom delle aperture che ha stravolto la composizione del tessuto urbano orvietano e il mercato dell’ospitalità della nostra città.

L’aumento dei B&B e il rischio di sovraffollamento dell’offerta

I dati sulla ricettività turistica appena pubblicati da Cittadinanza Territorio Sviluppo, dati che si fondano sulle statistiche sul turismo divulgate dalla Regione Umbria, mostrano come ad Orvieto ci sia stata un’espansione travolgente del settore extralberghiero: tra il 2023 e il 2024 il numero di esercizi è aumentato del 13,33% (da 330 a 374), mentre i posti letto sono cresciuti del 10,10%. In parallelo, il comparto alberghiero ha visto un calo del numero di strutture (-8,70%) e un leggero arretramento dei posti letto (-0,38%), segno di uno spostamento netto della domanda e dell’offerta verso formule di ospitalità più flessibili. Nonostante l’euforia delle nuove aperture, l’indice medio di utilizzo delle strutture a Orvieto è in calo, passando dal 23,76% al 22,77% (-0,99 punti percentuali). Questo suggerisce che l’offerta stia crescendo più della domanda, con il rischio di una saturazione del mercato e di un abbassamento della redditività per gli operatori.

Ecco, a nostro avviso, alcune criticità principali della delibera:

​1.​ Una tutela tardiva, parziale e inefficace

Il nuovo regolamento comunale interviene sulla destinazione d’uso dei locali al piano terra nel centro storico, vietando la loro trasformazione in residenziale nelle aree “più pregiate” della città, come Piazza Duomo, Piazza del Popolo e Corso Cavour. La volontà dichiarata, sulla ovvia premessa che la trasformazione di questa tipologia di immobili in “residenziale” altro non è che l’anticamera alla destinazione ad attività ricettive, è quello di preservare il tessuto urbano e sociale, impedendo la trasformazione indiscriminata dei piano terra in strutture turistiche.

Se l’intento è preservare l’identità del centro storico, il provvedimento arriva fuori tempo massimo, in una fase in cui l’espansione B&B e strutture extralberghiere  è già avanzata con tutte le conseguenze sopra citate. La regolamentazione è, inoltre, una misura parziale poiché non interviene sull’esistente, ma solo, e del tutto marginalmente, su nuove aperture quindi solo sui piano terra e su un’area territoriale estremamente limitata (il vincolo è circoscritto a poche vie lasciando inalterate le attuali possibilità nel resto del centro storico, per non parlare del resto del territorio comunale nemmeno preso in considerazione).

​2. ​Equilibrio tra turismo e residenza: un problema irrisolto

Se l’intento è “favorire il ripopolamento residenziale e commerciale” e contrastare l’effetto “dormitorio turistico”, ahinoi, questo documento non introduce alcun incentivo alla residenzialità. Regolamentare nuove aperture (limitatamente ai piani terra) solo in alcune vie della città, appare essere un’azione più mirata alle esigenze dell’accoglienza turistica quindi al decoro e all’estetica che non a quelle dei residenti: non tocca minimamente i temi dell’abitare che sono stati più volte e da tempo sollevati. Attuare un regolamento senza affrontare, in maniera strutturata e globale, il problema dell’abbandono del centro storico da parte dei residenti rischia di lasciare molti spazi vuoti, senza una reale riqualificazione urbana.

Il timore è che questo provvedimento non faccia che rafforzare il modello di sviluppo esclusivamente basato sul turismo, indirizzo già segnato da tempo e di cui conosciamo ampiamente i limiti. Per tentare di invertire la rotta e creare reali condizioni per poter accogliere nuovi residenti, la nostra città necessita di azioni coraggiose e di interventi plurimi e collegati. In attesa di norme nazionali che regolamentino gli affitti brevi, l’amministrazione può agire su due piani: stabilendo da una parte regole e limiti e dall’altra agendo attraverso politiche attive.

Per evitare che questa regolamentazione si trasformi in una semplice parziale barriera all’ingresso per nuovi operatori, è necessario accompagnarla con un piano strategico che possa mettere insieme misure per incentivare la residenzialità, per sostenere il commercio e per regolamentare l’offerta turistica con criteri di sostenibilità.

La città attende, ad esempio, incentivi all’utilizzo del canone concordato, dichiarati dalla sindaca durante l’incontro organizzato da “Abitare Orvieto” al Teatro del Carmine del 20 aprile 2024 (ribaditi anche dall’assessore Pizzo, in occasione della presentazione del bilancio di previsione) e altresì auspica che possano essere previsti interventi di sostegno economico (es. contributo affitto), sgravi fiscali (es. agevolazioni a favore di quei proprietari che passano da affitto breve a affitto lungo) e investimenti nell’ edilizia residenziale e nel social housing come numerose amministrazioni comunali stanno facendo (in merito, si consiglia la visione della puntata “Gocce di Petrolio” di venerdì 13 marzo, dedicato alla “casa”). L’Amministrazione, in ritardo, ha iniziato timidamente dai piano terra, ora c’è da fare tutto il resto.

Abitare Orvieto